Juli 2007

Immobilienspekulationen – Nicht in Deutschland?







by Frank Kerkau on Juli 13, 2007

Deutschland ist nicht London oder New York

Schön hatten sie sich’s ausgerechnet, die Heuschrecken aus Übersee. Zehntausende deutscher Wohneinheiten „billig“ erwerben, weil unter dem europäischen Durchschnitt bewertet und dann Mieter abzocken, Renditen kassieren und durch Börsengänge die Immobilien den Anlegern teuer auf’s Auge drücken. Aber so einfach scheint das dann doch nicht. In schlechten Lagen lassen sich Mieten nicht so einfach steigern. Vor allem dann nicht, wenn Bürgerinitiativen dem erfolgreich begegnen und die Wohnungen nicht den wirklichen Marktanforderungen entsprechen. So will Cerberus 20.000 Wohnungen aus Niedersachsen und Berlin wieder abstossen, meldet FTD. Die Renditerwartungen haben sich nicht erfüllt. Andere Investoren haben ähnliche Schwierigkeiten und ziehen sich teilweise wieder aus dem deutschen Markt zurück. Kann es sein, dass sich hiesige Wohnungsunternehmen durch Verkäufe unrentabler Bestände auf Kosten der Investoren saniert haben? Kann es weiterhin sein, dass Investoren nicht die wirklichen Renditeobjekte erwerben konnten, weil die Politik dem entgegenstand, wie zum Beispiel auch in München? Inzwischen werden Pläne für Börsengänge auf Eis gelegt oder wenn schon der Börsengang vollzogen wurde, dann haben die Anleger eher wenig davon.

Nun sind Immobilienspekulationen im internationalen Geschäft nichts neues. Aber unter welchen Voraussetzungen entwickeln sich Immobilien? Renditeobjekte profitieren von Vollvermietung, Mietsteigerungen und damit von der Erhöhung ihres Ertragswertes. Wann erreicht ein Investor Vollvermietung und steigende Mieten? Natürlich nicht nur durch Kauf, Däumchen drehen und Verkauf der Immobilie. Da hilft auch kein „Ach und Weh“, dass die internationalen Immobilienmärkte boomen und Deutschland nun endlich mal aufschliessen müsse. In der Vergangenheit hat die immense Förderung von Wohneigentum bei uns Überhänge geschaffen und zwar solche, die der Markt künftig nicht braucht. Durch die schon erwähnte demographische Entwicklung werden sich die Anforderungen an Wohnungen in den nächsten Jahren wandeln. Ältere Mieter bevorzugen kleinere Haushalte, als Familien mit Kindern. Wobei Experten trotzdem von einer gewissen Trägheit im Umzugsverhalten ausgehen. Es reicht also nicht einfach nur Kaufen, ein Jahr warten und durch Verkauf sich die Taschen füllen zu wollen, sondern das Angebot müsste auf die neuen Anforderungen des Marktes ausgerichtet sein. Diese Anforderungen jedoch werden sich erst künftig entwickeln, so dass viele kurze und mittelfristige Immobilienspekulationen scheitern müssen.

Meines Erachtens kann nur der Investor erfolgreich sein, der sich auf den Markt einstellt. Wer also Wohnungen kauft, diese marktgerecht umbaut und genau der richtigen Klientel anbietet, kann auch mit steigenden Renditen rechnen. Vorausgesetzt Lage, Qualität und Umfeld stimmen.

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