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Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Chancen und Risiken

Wann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Die Banken hören es nicht gerne – Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Aber sie wollen Geschäft machen und finanzieren daher doch oftmals sogar über 100 Prozent der Gestehungskosten einer Immobilie, unter bestimmten Voraussetzungen natürlich. Welche sind das?

Grundsätzlich
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital steht und fällt immer mit dem Einkommens- und Vermögenshintergrund des Kreditnehmers. Solche Vollfinanzierungen sind teurer und auch für den Kreditnehmer riskant. Nicht jede Bank bietet eine solche Finanzierung an. Es hängt auch von ihrer Kredit-Risiko-Strategie ab.

Wert der Sicherheiten
Ich beschränke mich bewusst nicht nur auf den Wert der zu finanzierenden Immobilie. Kann oder möchte der Kunde nicht unbedingt Vermögensteile auflösen, um Eigenkapital in seine Baufinanzierung einzuschiessen, dann kann die Bank neben der Immobilie auch weiteres Vermögen, wie Lebensversicherung oder Wertpapierdepots, beleihen. Das stärkt die Sicherheitenposition der Bank und der gesamte Beleihungsauslauf wird reduziert. Nach Finanzierung sollte sich also in diesem Falle die Immobilie nicht allein im Vermögen des Schuldners befinden.

Bonität
Kreditnehmer mit starker Bonität, also mit hohem Einkommen im Bezug auf den zu erwartenden Kapitaldienst und entsprechendem Netto-Vermögen haben gute Chancen, dass ihre Immobilie ohne Eigenkapital finanziert wird. Die Bank geht davon aus, dass Kunden mit guter Bonität in der Vergangenheit bewiesen, dass sie mit Geld umgehen können und wissen, was sie tun.

Eigenkapitalersatz
Manche Banken bieten Eigenkapitalhilfe. Das ist eine oft relativ günstige Finanzierung, deren Betrag zur Senkung des Hypothekendarlehens herangezogen werden kann. Der Effekt ist, dass der Kunde zwar weiterhin sich in voller Höhe verschuldet, aber sich die Gesamtfinanzierung unter Umständen über die Laufzeit des nunmehr günstigeren Hypothekendarlehens besser rechnet. Das muss man individuell kalkulieren.

Konditionen der Baufinanzierung
Vollfinanzierungen von Immobilien sind teuer, da zinsgünstige Hypothekendarlehen im sogenannten erststelligen Bereich nur bis zu maximal 60 Prozent des Verkehrswertes durch Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden dürfen. Das Geld für die restlichen 40 Prozent oder mehr muss sich die Bank anderweitig und teuer am Kapitalmarkt besorgen, egal ob mehrere Darlehen ausgereicht werden oder die Finanzierung in eines gepackt wird. Hinzu kommt, dass solche Finanzierungen ein höheres Ausfallrisiko für die Bank bedeuten. Sie muss es bei den Zinsen berücksichtigen.

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