≡ Menu


FMH Finanzberatung und die Grundschuldzinsen

Wenn die eigentlich als seriös geltende FMH Finanzberatung auf ihrer Webseite folgende Aussage trifft, macht das schon nachdenklich:

Ertg_11082057kl

Die Formulierung ist fachlich falsch und zugleich irreführend. Besser wäre:

“Wussten Sie schon, dass …

der im Grundbuch eingetragene Grundschuldzinssatz den Betrag der Grundschuld und somit die Sicherheit der Bank erhöht? Der Zinssatz beträgt in der Regel zwischen 15 und 20 Prozent pro Jahr. Auf seiner Basis erfolgt die Berechnung der Grundschuldzinsen ab dem Tage der Grundschuldeintragung ins Grundbuch. Ihre Höhe wird durch eine Laufzeit von maximal drei Jahren begrenzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen sind abstrakt. Sie sichern der Bank alle Ansprüche gegen den Sicherungsgeber, sofern nichts anderes durch schriftliche Sicherungsabreden (Zweckerklärung) vereinbart wurde. Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Sicherheit und keine Forderung.”

Beispiel:
Darlehenssumme nominal: 100.000 Euro
Zinssatz nominal: 5 % p.a.
Dispo-Kredit: 5.000 Euro
Grundschuld nach § 800 ZPO vollstreckbar: 100.000 Euro
Grundschuldzinssatz: 18 % p.a.
In einer Zweckerklärung vereinbaren Bank und Kunde, dass die Grundschuld nur für das Darlehen aber nicht für den Dispo gelten soll.

Solange der Kunde sein Darlehen planmässig tilgt und die Zinsen bezahlt, interessieren die Grundschuldzinsen nicht. Sind jedoch nach einem Jahr Zahlungsrückstände, Strafzinsen und zusätzliche Kosten für die Bank in Höhe von 5.000 Euro aufgelaufen und valutiert das Darlehen mit 98.000 Euro und hat es die Bank gekündigt und fällig gestellt, dann wäre die Gesamtforderung 103.000 Euro. Da die Grundschuld allein jedoch nur 100.000 Euro beträgt, würde die Bank auf der Differenz in Höhe von 3.000 Euro sitzen bleiben. Jetzt kommen die Grundschuldzinsen ins Spiel. Für das eine Jahr darf die Bank 18 Prozent also hier 18.000 Euro berechnen und diesen Betrag zur Grundschuld addieren. Jetzt beträgt die Sicherheit also 118.000 Euro. Damit darf sich die Bank durch Vollstreckung bis zu einer Höhe von maximal 103.000 Euro aus der mit der Grundschuld belasteten Immobilie befriedigen. Wäre der Dispo-Kredit in voller Höhe also 5.000 Euro beansprucht, dürfte die Bank die Grundschuld dafür nicht als Sicherheit nutzen. Gäbe es keine Zweckerklärung oder wäre diese auf den Dispo erweitert, dann könnte die Bank ihre Forderungen in Höhe 108.000 Euro (Darlehen plus Nebenforderungen plus Dispo) durch Vollstreckung in die Immobilie befriedigen. Die Grundschuldzinsen würden es gestatten, vorausgesetzt, die Bank hätte den Dispo-Kredit ebenfalls rechtmässig gekündigt und fällig gestellt.

Positiv ausgedrückt, könnte in dem Beispiel eine Bank nach dem ersten Jahr eine Nachrangfinanzierung in Höhe von 20.000 Euro gewähren, ohne eine weitere Grundschuld teuer einzutragen. Mit Rückführung des ersten Darlehens auf 98.000 Euro nach einem Jahr würden die beiden Darlehen nunmehr insgesamt mit 118.000 Euro valutieren, die durch Grundschuld und Grundschuldzinsen in Höhe von insgesamt ebenfalls 118.000 Euro korrekt besichert wären. Der Kreditnehmer könnte hier also Kosten sparen.

Und nein, Grundschuldzinsen führen nicht zu einer Übersicherung, denn sie gelten nur im Falle einer Verwertung der belasteten Immobilie und dann auch nur, wenn die Summe der Forderungen den Grundschuldbetrag übersteigt.



{ 1 comment… add one }

  • Marina Oktober 11, 2010, 12:26

    Sehr schön dargestellt und vorgerechnet. Da muss man sich ja schon fragen, was so ein Unternehmen für eine Finanzberatung bieten möchte, wenn sie selbst scheinbar nur begrenzt Ahnung haben. Den Kunden wird es aber sicher nicht auffallen, so dass die in die Falle laufen. Traurig, Traurig!

Leave a Comment

banner