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Höhe der Grundschuld berechnen?

Eine Grundschuld wird in der Regel in Höhe der Summe aller Nominalbeträge der durch die Immobilie zu besichernden Kredite bestellt. Dienen mehrere Immobilien als Sicherheiten, so wird die Grundschuld auf allen geforderten Pfandobjekten bestellt und in deren Grundbücher eingetragen. Das ist schon alles. Der Wert einer Immobilie berührt die Grundschuld nicht. Es könnte also sein, dass bei einer Finanzierung in Höhe von 500.000 Euro ein Einfamilienhaus mit Wert über 300.000 Euro und eine Eigentumswohnung mit Wert von 200.000 Euro durch die Grundschuld selber Höhe der Finanzierung, also 500.000 Euro belastet werden.

Der vollstreckbare Teil einer Grundschuld ist zwecks Kostensenkung verhandelbar. In der Regel wird eine Grundschuld zu 100 Prozent nach § 800 Zivilprozessordnung (ZPO) vollstreckbar bestellt. Das füttert den Notar und die Bank kann ohne Gerichtsverfahren sofort die Immobilie verwerten. Bei guter Bonität der Kreditnehmer könnte die Bank jedoch bereit sein, auf einen vollstreckbaren Titel teilweise oder sogar vollständig zu verzichten. Das senkt Kosten und macht keine Abstriche an der Güte der Sicherheit. Lediglich Verwertungsaufwand und -zeit erhöhen sich für die Bank.

Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug, so laufen die Raten bei der Bank auf. Wächst dadurch die Gesamtschuld über den Betrag der bestellten Grundschuld, wird die Differenz zwischen Gesamtschuld und Grundschuld durch die Grundschuldzinsen abgedeckt. Zahlt der Kreditnehmer pünktlich oder deckt die Grundschuld noch die gesamten durch sie besicherten Forderungen ab, dann ist der Grundschuldzins nur eine fiktive Grösse.

Eine teilweise oder vollständige Grundschuldfreigabe oder -löschung kann erfolgen, wenn die durch sie besicherten Kredite soweit zurückgezahlt sind, dass der Wert der Kredite den Betrag der Grundschuld zuzüglich der maximal möglichen Grundschuldzinsen nachhaltig und signifikant unterschritten hat. Die gesetzliche Regelung schreibt vor, dass die Bank dazu verpflichtet ist. Die Freigabe oder Löschung einer Grundschuld muss jedoch beantragt und im Rahmen einer erneuten Kreditprüfung durch die Bank genehmigt werden.

Ich persönlich halte jedoch nichts von einer überhasteten Löschung von Grundschulden. Das produziert Kosten und die nächste Finanzierung für irgendeine Reparatur kommt bestimmt.

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Dieser Artikel ist Teil 8 von 23 der Serie Ratgeber Geld: Haus kaufen und finanzieren



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