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Hypothekendarlehen vs Miete

Vor Jahren erzählte mir ein Bekannter, dass er ein Haus bauen möchte und fragte mich, welches wohl die beste Baufinanzierung sei. Ich sagt ihm, die beste Baufinzierung ist 100 Prozent Eigenmittel, dann ersparst Du Dir die Zinszahlungen an die Bank.

Im Prinzip ist es so, dass ein Annuitätendarlehen mit 1,00 Prozent Anfangstilgung rund 30 Jahre läuft. Das kann je nach Zinsniveau länger oder kürzer sein. Während dieser 30 Jahre zahlt der Schuldner nicht nur sein Darlehen zurück, sondern denselben Betrag noch einmal an Zinsen an die Bank. Auch hier gilt die Abhängigkeit von der Höhe der Zinsen. Wer also das Geld zufällig rumliegen hat, kann hier kräftig sparen.

Anders ist der Fall, wenn der Betrag erst angespart werden muss. Nehmen wir mal an, ein Baulöwe kann im Monat 500 Euro für Miete und 500 Euro für’s Sparen aufwenden. Dann hätten wir drei Varianten, mittleres, hohes und niedriges Zinsniveau.

Beispiel 1- Mittleres Zinsniveau
Darlehen: 200.000 Euro
Monatliche Rate: 1.000 Euro
Tilgung: 1,00 %
Zinsen: 5,00 %
Laufzeit: 36 Jahre
Gesamtbetrag (Zins+Tilgg.): 430.000 Euro

dagegen

Monatliche Sparrate: 500 Euro
Guthabenszins: 3,00 %
Guthaben nach 20 Jahren: 200.000 Euro
Monatliche Miete: 500 Euro
Gesamtmiete: 120.000 Euro

Bei dem Beispiel kann der Bauherr also mit dem selben Aufwand die Zeit bis zum endgültigen Eigentum erheblich verkürzen, wenn er zur Miete wohnt und anspart.

Wie ich Anfangs sagte, hängt das alles vom Zinsniveau ab. Wenn jetzt die Zinsen steigen, dann verkürzt sich zwar die Gesamtlaufzeit eines Annuitätendarlehens, aber der Zinsaufwand ist umso höher. Das heisst, der Bankkunde zahlt jetzt wesentlich mehr Zinsen als er sich überhaupt an Darlehen geliehen hat.

Dafür bekommt man aber auch schon im Anlagebereich 7,00 Prozent Zinsen. Das heisst, hier lohnt es sich tatsächlich, zu sparen und nicht die Bank zu füttern.

Beispiel 2 – Hohes Zinsniveau
Darlehen: 200.000 Euro
Monatliche Rate 1.667 Euro
Tilgung: 1,00 %
Zinsen: 9,00 %
Laufzeit: 26 Jahre
Gesamtbetrag (Zins+Tilgg.): 513.000 Euro

dagegen

Monatliche Sparrate: 500 Euro
Guthabenszins: 7,00 %
Guthaben nach 17 Jahren: 200.000 Euro
Monatliche Miete: 500 Euro
Gesamtmiete: 102.000 Euro

Und nicht zuletzt, die Zinsen sinken auf Tiefststände. Hier müht sich der Sparer satte 28 Jahre bei 1,00 Prozent Zinsen, um mit 500 Euro an sein Ziel zu kommen. Der Vermieter kassert derweil und freut sich.

Beispiel 3 -Niedriges Zinsniveau
Darlehen: 200.000 Euro
Monatliche Rate: 1.000 Euro
Tilgung: 4,00 %
Zinsen: 2,00 %
Laufzeit: 20 Jahre
Gesamtbetrag (Zins+Tilgg.): 243.000 Euro

dagegen

Sparrate: 500 Euro
Guthabenszins: 1,00 %
Guthaben nach 28 Jahren: 200.000 Euro
Monatliche Miete: 500 Euro
Gesamtmiete: 168.000 Euro

Ein Hypothekendarlehen wäre hier also schon fast selbstverständlich. Denn nach nur 20 Jahren ist alles vom Tisch und die Bank bekäme weitaus weniger an Zinsen als der Vermieter an Miete.

Aber eines ist sicher, für eine Baufinanzierung braucht man immer eine Bank. Die Frage ist nur, in welche Richtung die Zinszahlungen fliessen. ;)

(Die Beispiele gelten für privatgenutzte Immobilien ohne Förderungen.)

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Dieser Artikel ist Teil 1 von 23 der Serie Ratgeber Geld: Haus kaufen und finanzieren



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