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Sonderrefinanzierung: Baufinanzierung mit Kapital-Lebensversicherung sinnvoll?

Grundsätzlich nicht! Wer eine Baufinanzierung (Hypothekendarlehen) mit Kapital-Lebensversicherung (LV) tilgen will, begibt sich nicht nur auf der Ausgabenseite auf sehr dünnes Eis, sondern fährt auch für sich selbst ein erhebliches (Liquiditäts-)Risiko. Der Kredit bleibt über 30 Jahre konstant und wird nicht getilgt. Was die Bank durch hohe Zinszahlungen dick und fett macht. Zudem wird eine Versicherungsgesellschaft gefüttert und der Vermittler der LV bekommt mehre Monatsgehälter an dicker Provision. Der Kreditnehmer hat davon nichts, gar nichts. Er darf lediglich die Zeche bezahlen.

Chance
Es sei denn – und hier hat die Stiftung Warentest wieder mal sehr unsauber recherchiert – also es sei denn, dass Versicherung und Bank sich auf eine sogenannte Sonderrefinanzierung einigen. Meistens tun sie das auch. Das heisst, dass sich die Bank bei genau der Versicherungsgesellschaft mit Hypothekenpfandbriefen für genau diesen besagten Baukredit eindeckt, die auch die Kapital-Lebensversicherung in ihren Büchern führt. Dadurch kann der Zinssatz für den Baukredit um bis zu satte 1,5 Prozent sinken. Das Beispiel von Stiftung Warentest ist zwar sehr anschaulich und zeigt das Prinzip, aber die Fehler sind die gleiche Laufzeit und er gleiche Zinssatz. Was passiert aber, wenn jemand her geht durch den geringeren Zinssatz der Baufinanzierung mit Kapital-Lebensversicherung den Tilgungsanteil, das heisst die Versicherungsprämie erhöht? Damit würde sich die Laufzeit verkürzen, was die Gesamtkosten der Finanzierung noch weiter senkt. Es wäre meines Erachtens auf jeden Fall die Mühe wert, gemeinsam mit Bank und Versicherung ein solches Szenario zu kalkulieren. Und noch? Wenn die Bank die Versicherung direkt anbietet, könnte man mit sich die Provision teilen und als zusätzliches Eigenkapital für die Baufinanzierung einsetzen.

Risiko
Aber aufpassen! Es beleibt dabei, dass Darlehen mit Kapital-Lebensversicherung erst am Ende ihrer Laufzeit, also bei Fälligkeit der Versicherungssumme auf einmal getilgt werden. Kommt es während der Laufzeit zu finanziellen Problemen beim Kreditnehmer, dann kann bei Rückkauf der Versicherung ein echter Schaden entstehen. Die bessere Alternative ist, die Lebensversicherung auszusetzen und mit der Tilgung des Darlehens zu beginnen.

Voraussetzung für diese Sonderrefinanzierungen ist, dass das Beleihungsobjekt, also die Immobilie deckungsstockfähig (beleihbar) ist und sich das Dahrlehen innerhalb der ersten 60 Prozent des Beleihungswertes bewegt. Oder einfacher formuliert: Immobilie mit guter Qualität und Lage sowie Grundschuld des Darlehens im Erstrang in den Abteilungen II und III des Grundbuches und nicht höher als der langfristig nachhaltig erzielbare Verkaufspreis der Immobilie.

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