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Wieso Immobilien-Kredite notleidend wurden

Der Weg in die Immobilienkrise

Anfang und Mitte der 90iger Jahre waren die Banken in den neuen Bundesländern mit der Finanzierung von Immobilien aller Art beschäftigt. Der Markt wuchs und niemand dachte an eine Stagnation oder gar einen Einbruch. Die Entscheidungsstruktur in einer deutschen Grossbank gestaltetet sich wie folgt. Der Betreuer akquirierte das Baufinanzierungsgeschäft und übergab es an einen Kreditsachbearbeiter. Der erstellte anhand der Vorgaben des Betreuers die Entscheidungsvorlage. Beide unterschrieben und je nach Höhe der Kreditsumme genehmigte die Finanzierung noch der Abteilungsleiter oder eine höhere Führungskraft. Alle Kompetenzträger waren letztlich Mitarbeiter mit Vertriebsauftag. Begriffe, wie Risiko-Management, gab es zwar, standen jedoch im Widerspruch zum Verkaufsdruck. Die Strategie war zudem eineindeutig:”Masse statt Klasse”. Eine periodische Kreditüberwachung oder Neubewertung von Sicherheiten während der Kreditlaufzeit gab es damals im Geschäft der Häuslebauer nicht. Der Gipfel war dann wohl der bewusste Stempel mit der Prägung:”Knapp, aber machbar”, mit dem schon bei ihrer Genehmigung wackelige Finanzierungen gekennzeichnet wurden. Nutzlos, wenn nach Auszahlung der Finanzierung die Akte in der Registratur verschwand und erst mit Zahlungsverzug des Kunden und drohender Vollstreckung wieder hervorgeholt wurde. Des Weiteren wurde bei den sogenannten Steuersparmodellen für Kapitalanleger sehr eng mit externen Vertrieben und Versicherungen zusammengearbeitet. Die Steuerersparnis kam selten dem Kunden zu Gute, sondern floss als Provision und Gebühren durch überhöhte Kaufpreise der Immobilien in die Taschen von Maklern und Notare. Beleihungsausläufe von 130 Prozent der Gesamtgestehungskosten der Immobilien waren bei Steuersparmodellen keine Seltenheit, eher die Regel. Was bedeutet: Bei einer Vollfinanzierung in Höhe von 130.000 DM (130 Prozent Beleihungsauslauf) waren nur 60 Prozent des Beleihungswertes nach Hypothekenbankgesetz, also 60.000 DM aus der Kreditsumme durch die Immobilie sicher und langfristig nachhaltig gedeckt. Die restlichen 70.000 DM wurden blanko, also ohne Sicherheiten ausgereicht.

Jetzt können Sie sich ausmalen, was mit einem solchen Kredit in einem stagnierenden oder gar rückläufigen Markt mit sinkenden Immobilienpreisen und steigender Arbeitslosigkeit passiert. Die Bank bemerkte zum einen das Problem erst, als es längst zu spät war und hatte zum anderen dann weder die Möglichkeit die Kreditraten einzutreiben, noch für die Immobilie als Sicherheit am Markt einen vernünftigen Preis zu erzielen, was bei einer Zwangsversteigerung sowieso schier unmöglich ist. Was den Banken damals allgemein entging, war die zunehmende Sättigung des Immobilienmarktes. Oder wollten sie es nicht sehen?

Die Folge des oben beschriebenen Tuns waren Schieflagen von Geldinstituten, Fusionen und Klagen von geprellten Kapitalanlegern. Unschöner Vorgang damals, aber so war’s.

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