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Zwangssicherungshypothek – Was ist wirklich dran?

Handwerker tun es, Behörden tun es und Finanzämter sowieso. Beim kleinsten Streit mit ihrem Kunden erwirken sie vor Gericht einen Titel, lassen eine Zwangssicherungshypothek ins Grundbuch eintragen und glauben fest, aller Sorgen entledigt zu sein. Aber ist das so?

Eine Zwangssicherungshypothek ist zunächst erst mal ein Pfändungsvermerk, dass da irgendwer eine Forderung hat, die aus einem Verkauf oder einer Versteigerung der Immobilie befriedigt werden soll. Mit Titel und Zwangssicherungshypothek könnte eine Zwangsversteigerung betrieben oder auch der Verkauf der Immobilie blockiert werden. Das war’s aber auch schon. Ob deren Gläubiger auch wirklich etwas vom kleinen oder grossen Kuchen abbekommt, entscheiden andere Faktoren. Glücklich schätzt sich, wer in Abteilung II und III des Grundbuches an erster Stelle steht. Die Zwangssicherungshypothek ist es meist nicht. Vor ihr stehen oft, Niessbrauch in Abt. II, danach in Abt. III die Hausbank, gefolgt von Förderbank, hinterdrein Bausparkasse, alle mit Hypotheken in Millionen-Höhe und ganz hinten, ganz am Ende kommt einsam und allein der Gläubiger mit seiner 1.000-Euro-Zwangssicherungshypothek.

Don’t Panik! Trudelt nun solch ein Ding ein, dann wird die Hausbank natürlich hellhörig. Ist die Kontoführung ihres Kunden in Ordnung, wird sie gar nichts tun, sondern sich zurücklehnen und die Show geniessen. Hat die Bank eh vor, ihrerseits eine Vollstreckung zu betreiben, dann ändert sich nichts. Ein Käufer übernimmt das Haus frei von allen Lasten oder gar nicht. Das heisst, sollte der Gläubiger seine Sicherungshypothek nicht löschen wollen, dann wird nicht verkauft. Will er was vom Kuchen ab und der Kaufpreis reicht dazu nicht aus, geht er leer aus. Löscht er seinen Pfändungsvermerk trotzdem nicht, dann wird auch nicht verkauft und er geht wieder leer aus.

Der Gläubiger einer Zwangssicherungshypothek hat also in den meisten Fällen keine Chance. Daher genügt in der Regel auch ein Anruf der finanzierenden Bank, um das Ding wieder aus dem Grundbuch zu kicken.

Ein klassisches Beispiel: Ein Wohnhaus ist mit einer Grundschuld in Höhe von 175.000 Euro, einer Zwangssicherungshypothek über 36.000 Euro und einer über 3.500 Euro belastet. Das Haus soll für 130.000 Euro verkauft werden. Der Kredit bei der Bank valutiert mit 185.000 Euro. Merken Sie was? Diese stimmt dem Verkauf zu. Finanzamt und Handwerker wollen auch etwas vom Kaufpreis, der hinten und vorne eh nicht reicht, bevor sie ihre Löschungsbewilligungen erteilen. Was machen wir jetzt? Finanzamt und Handwerker könnten noch X-Tausend Euro an weiteren unnützen Kosten produzieren, denn die Bank sitzt auf Rang 1 und wird in keiner Sekunde daran denken, etwas abzugeben. Sie wird alles kassieren. Der einzige Weg für den Schuldner ist, mit der Bank zu sprechen und ihr die Telefonnummern der Nachranggäubiger auszuhändigen, damit sie die Situation klären kann. Erst und nur dann, wenn die Sicherungshypotheken, ohne Gegenleistung gelöscht, das Haus verkauft, der Kaufpreis an die Bank geflossen und der Schuldner von seinen Belastungen aus dem Kredit weitestgehend befreit wurde, können Finanzamt und Handwerker wieder auf Geld hoffen.

Also überlegt’s Euch zweimal auch unter Berücksichtigung der Kosten, ob eine Zwangssicherungshypothek wirklich sinnvoll ist.

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{ 2 comments… add one }

  • tigertim September 23, 2008, 17:39

    Wie bekommt es die Bank (die mit der Grundschuld) hin, dass die Zwangshypothek des anderen Gläubigers gekickt wird?

    Hier Grundschuld 90.000, valutierte 85.000, Zwangshypothek zur zeit 8.200 incl zinsen.

    hat die bank mit der grundschuld auch eine chance zu kicken, wenn das haus nur überschrieben werden soll, wegen eines erbfalls?

  • Frank Kerkau September 23, 2008, 20:08

    Ich verweise mal auf “Erbschulden – ausschlagen oder annehmen?”. Im konkreten Fall sollte immer eine Rechts- und Schuldnerberatung eingeholt werden.

    Meine Meinung:
    Tritt der Erbe die Erbschaft an, dann geht das nur durch Übernahme aller Rechte und Pflichten, einschliesslich der Schulden, die mit Lasten in Abteilung III des Grundbuches besichert sind. Die Bank sollte im Erbfall lediglich einen Schuldnerwechsel durchführen, sofern der neue Eigentümer den Kredit bedienen kann. Lasten in Abteilung III des Grundbuches bleiben davon unberührt, wenn der Kredit normal weitergeführt wird. Meines Erachtens muss sich der Erbe, wenn er die Erbschaft antritt, als neuer Schuldner mit allen Gläubigern einigen.

    Keine Rechtsberatung!

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