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Geldanlage: Trickbetrug Hypothekenanleihe?

Wer sein Geld in Hypothekenanleihen (Immobilienanleihen) investieren möchte, sollte das jeweilige Anlageprodukt und den Emittenten sehr kritisch prüfen, denn nicht jede Anleihe birgt die Sicherheit, die sie verspricht.

hovel holzhuette

Was ich als langjähriger Immobilienprofi nicht verstehe: Wozu sind Hypothekenanleihen gut, wo doch einerseits Baugeld wesentlich billiger ist und andererseits das Zweikontenmodell für Bauträger sogar zum Nulltarif zu haben wäre?

Hypothekenanleihen sind Fremdkapital. Ihre Laufzeit beträgt in der Regel um die 5 Jahre – mehr oder weniger. Die Verzinsung bewegt sich aktuell zwischen 4,0 und 8,0 Prozent, je nach Risiko für die Anleihe-Gläubiger.

Ein kurzer Blick auf die gängigsten Finanzierungsformen von Immobilien zeigt, so eine Anleihe ist nicht billig:

Hypothekendarlehen

Wer eine Immobilie kauft und ein paar Jahre im Bestand halten will, wird sie eher mit einem Hypothekendarlehen finanzieren, weil es wesentlich billiger ist. Hypothekendarlehen gibt’s derzeit schon ab variablen 2,59 Prozent oder ab 3,24 Prozent für 5 Jahre fest. Bedingung dabei ist jedoch, daß die Immobilie auch von entsprechender Qualität ist und daß das Darlehen mindestens zum Teil im erststelligen Bereich gewährt werden kann.

Bauträgerzwischenfinanzierung

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft und nur für kurze Zeit behalten oder nach aufwertender Sanierung oder Umbau wieder verkaufen möchte, wird eher auf das Zweikontenmodell – Bauträgerkredit mit kompensiertem Käuferkonto – zurückgreifen, weil diese Art der Finanzierung bei zeitnahem Eingang der Käufergelder keine Zinsen mehr kostet. Auch das wäre billiger als eine Hypothekenanleihe.

Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist nichts weiter als ein Mix mit dem Banken neben guten auch miserable Immobilien unter das Volk bringen, um sich so ihrer Risiken zu entledigen. Um den wahren Zweck zu verschleiern, gibt’s oftmals das Leckerli der Steuerersparnis oben drauf, das aber meist durch die Vertriebskosten gleich wieder kassiert wird, ohne daß der Kunde es bemerkt.

Aus oben genannten Finanzierungsmodellen ergibt sich noch einmal die Frage: “Warum sollen wir Hypothekenanleihen kaufen?”

Zudem stellt sich eine weitere Frage: “Wovon wollen die Emittenten ihre Hypothekenanleihen zurückkaufen?”

Eine Betrachtung der gängigsten Arten der Immobilien-Nutzung soll zeigen, daß es am Markt keine seriöse Verwendung für Hypothekenanleihen gibt.

Mit Immobilien kann man auf verschiedene Weise Geld verdienen oder eine Rendite erwirtschaften:

Die Immobilienspekulation

Bei einer Immobilienspekulation kauft der Spekulant Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen und hofft auf deren Wertsteigerung. Zwischen Kauf und Verkauf können Stunden oder Jahre liegen. Die Finanzierung erfolgt je nach Zeitrahmen idealerweise durch Eigenmittel, Hypothekendarlehen oder einer variablen Zwischenfinanzierung. Zur Rückführung der Kredite werden vorrangig die Verkaufserlöse herangezogen. Nach Abzug aller Kosten bleibt (hoffentlich) der Spekulationserlös übrig.

Das Bauträgergeschäft

Ein Bauträger erwirbt auf eigene Rechnung Grundstücke oder Häuser, um sie zu entwickeln und zu bebauen oder zu sanieren. Nach Aufteilung werden die Objekte abverkauft. Sogenannte Bauträgermaßnahmen werden von Profis idealerweise innerhalb von wenigen Monaten durchgezogen. Als Finanzierung dienen entweder Eigenmittel oder ein Bauträgerkredit. Da Käufergelder nach Makler- und Bauträgerverordnung fliessen sollen, der Bauträger eine Sicherheit für die Käuferzahlungen stellen muss und der lastenfreie Eigentumsübergang im Grundbuch erst nach Fertigstellung, Bauabnahme und vollständiger Kaufpreiszahlung vollzogen werden kann, wird hier immer eine Bank als Partner benötigt. Sie stellt den Käufern die Sicherheit im Namen des Bauträgers (Käuferbürgschaft), überwacht die Zahlungsströme, die Mittelverwendung und den Baufortschritt. Die Rückführung des Bauträgerkredits erfolgt durch die Verkaufserlöse. Da Kreditkonto (Soll) und Konto für Käuferzahlungen (Haben) kompensiert werden, fallen je nach Kreditbeanspruchung und Kaufpreiseingang im Idealfall keine Zinsen an. Der Bauträgergewinn ergibt sich nach Abzug aller Kosten von den realisierten Kaufpreisen.

Die Immobilieninvestition

Bei einer Immobilieninvestition kauft der Investor Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Die Rendite setzt sich aus Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilien zusammen. Die Objekte werden in der Regel über Jahre im Bestand gehalten. Die Finanzierung erfolgt durch Eigenmittel oder Hypothekendarlehen. Die Rückführung der Kredite erfolgt vorrangig durch Mieterlöse. Am Ende steht die unbelastete Immobilie mit ihrem Wert und ihren fortlaufenden Mieterträgen, wovon mancher sicher gut leben kann.

Der Eigennutzer

Der Eigennutzer kauft sein Haus oder seine Eigentumswohnung und finanziert sie durch Eigenmittel und Hypothekendarlehen. Die Immobilie wird in der Regel über Jahrzehnte behalten. Die Rückführung des Kredits erfolgt entweder durch laufende Tilgung aus den Einkünften des Besitzers (Lohn, Gehalt) oder durch Auszahlung einer Vermögensanlage, wie Bausparvertrag oder Kapitallebensversicherung. Nach vollständiger Kreditrückführung verbleibt dem Eigennutzer sein Haus oder seine Eigentumswohnung als Netto-Vermögen sowie die Mietersparnis.

Vorläufiges Fazit

Mit den vorgenannten (Geschäfts-)Modellen sind Immobilienmarkt, Immobilienfinanzierung als auch die Kreditrückführung vollständig abgedeckt. Eine Hypothekenanleihe passt da einfach nicht rein. Mehr noch! Die Frage nach der Herkunft der Mittel für den Rückkauf von Hypothekenanleihen muss ebenfalls unbeantwortet bleiben, weil die Laufzeiten der Anleihen einerseits zu kurz sind, um einen Rückkauf aus Mieterträgen zu gewährleisten. Andererseits sind die Laufzeiten zu lang, um den Rückkauf mit dem Verkaufserlös der Immobilien zu plausibilisieren. Handelt es sich um ein Schneeballsystem?

Ich bin noch nicht fertig!

Wie sicher sind Hypothekenanleihen?

Kommen wir zu der oftmals versprochenen Sicherheit durch Grundschulden. Eine Grundschuld ist noch keine Sicherheit. Die kann ich auch auf eine Hundehütte eintragen, sofern mir das Grundstück gehört. Zudem sitzt garantiert in Abteilung III des Grundbuchs eine Hypothekenbank auf Rang 1. Dahinter folgen Bausparkasse, Finanzamt, Handwerker sowie Ehefrau und Kinder des Eigentümers. Aber es geht noch weiter! In Abteilung II tummeln sich die Gemeinde, die Großmutter und der Grundstücksnachbar. Was alles noch nicht schlimm ist, wären da in Abteilung I nicht die sieben Erben mit ihren Teilrechten, von denen sechs gar nicht verkaufen wollen. Merken Sie was? Eine Grundschuld ist wirklich keine Sicherheit. Wer prüft und gewährleistet, daß die Immobilien werthaltig und die Grundbücher sauber und lastenfrei sind, damit auch das Grundpfandrecht zu Gunsten der Hypothekenanleihe einen gewissen Wert hat? Bei allen von mir oben beschriebenen Modellen, prüft der Käufer das Grundbuch entweder selbst oder die finanzierende Bank, die ein ureigenes Interesse an einem sauberen Grundbuch hat. Warum müssen Gläubiger von Hypothekenanleihen den Aussagen der Emittenten glauben?

Wer vertraut Hypothekenanleihen mit stark schwankenden Risiken und wirklich miserabler Ratingeinstufung?

Letztlich wären da noch die Fragen: “Weshalb schwanken die ach so sicheren Hypothekenanleihen derart stark in ihrer Rendite und weshalb bewegen sich die Ratingeinstufungen oftmals auf dem Niveau von Pleitebanken und Schuldnerstaaten?”

Die Renditen von Hypothekenanleihen, die ich bisher gesehen habe, bewegen sich zwischen 4,0 und 8,0 Prozent. Für eine mutmaßlich solide Geldanlage mit “werthaltiger” Pfandunterdeckung ist weder die Höhe der Rendite noch die Schwankungsbreite gerechtfertigt. Die Renditen für 5-jährige Bundeswertpapiere liegen laut Bundesbank aktuell bei 2,41 Prozent und die für 5-jährige Pfandbriefe bei 3,12 Prozent. Wenn aber die Hypothekenanleihe ähnlich sicher sein soll, warum ist deren Rendite wesentlich höher?

Des Weiteren sah ich Ratings für Hypothekenanleihen zwischen BBB und BB+, was nun wirklich nicht sehr vertrauenserweckend ist. Viele Anleihen dieser Art besitzen gar kein Rating. Übrigens, die Deutsche Pfandbriefbank, die Tochter der verstaatlichten Pleitebank Hypo Real Estate (HRE), wurde kürzlich durch die Ratingagentur Moody’s auf B2 abgestuft, was einem Rating nach Standard & Poor’s von BB gleicht. Soll eine Anleihe, deren Ratingeinstufung sich im selbem Umfeld bewegt wirklich sicher sein?

Fazit

Die Begriffe “Hypothekenanleihe” und “Immobilienanleihe” suggerieren eine sichere Geldanlage, was durch die vielen ungeklärten Fragen unglaubwürdig ist. Anleger sollten sich daher vor einer Kaufentscheidung genau das Geschäftsmodell des jeweiligen Unternehmens inklusive Referenzen und laufende Projekte anschauen und keinem Hochglanzprospekt blind vertrauen. Rendite ist eine Entschädigung für eingegangene Risiken und keine Wohltat!

Foto: Jeffrey Beall / CC


Dieser Artikel ist Teil 22 von 30 der Serie Ratgeber Geld: Vermögensaufbau



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