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Baufinanzierung: Unabhängige Immobiliengutachten bei Banken?

Wie unabhängig sind bankinterne Wertgutachten wirklich?

Ich kann nicht für alle Kreditinstitute sprechen. Aber bei zweien weiss ich’s, da den Einblick in die internen Geschäftsprozesse hatte. Wie läuft das also mit der Ermittlung von Immobilienwerten in Banken?

Zunächst verlangt der Gesetzgeber für Kreditinstitute unabhängige Gutachter. Daher halten sich Banken eine separate Gutachter-Abteilung. Die dort beschäftigten Bauingenieure verschaffen sich einen Überblick über den regionalen Markt in dem die Niederlassung oder der Geschäftsbereich agiert. Finanziert eine Niederlassung eine Immobilie ausserhalb der regionalen Zuständigkeit ihres Geschäftsbereichs an einem anderen Standort (Distanzgeschäft), dann müssen die entsprechende Gutachter des dort zuständigen Geschäftsereichs helfen oder es wird ein externes “vertrauenswürdiges” Gutachterbüro beauftragt. Die Gutachter erstellen nach den üblichen Regeln das Gutachten und ermitteln einen Verkehrswert und – wenn möglich – einen Beleihungswert. Diese Werte sind jedoch nicht fix. Zum einen behält sich der Kompetenzträger – der letztlich die Kreditentscheidung trifft – vor, mit seiner Unterschrift unter die Kreditentscheidung die Werte der Immobilie festzulegen. Zum anderen kann ein Betreuer, der natürlich seinen Markt besser kennen will, mit dem Gutachter trefflich über Verkehrs- und Beleihungswerte streiten, bis irgendwann eine Einigung erzielt wird oder nicht. Letztlich können Betreuer und der Analyst, welcher die Kreditentscheidungsvorlage erstellt, in dieser eine eigene Empfehlung bezüglich der Immobilienwerte aussprechen. Ist deren Begründung sachlich und fachlich plausibel, wird damit die Wertermittlung des unabhängigen Gutachters ausgehebelt. Die Wertermittlung des Bauingenieurs als Profi, der ja seinen Immobilienmarkt kennen soll, hat also nur empfehlende Wirkung. Der Vertrieb und auch der Kompetenzträger können Verkehrs- und Beleihungswerte nach oben oder nach unten anpassen, wenn sie anderer Meinung sind oder die Finanzierung unbedingt nach ihren Vorstellungen darstellen wollen.

Ob das vom Gesetzgeber so gewollt ist?

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Dieser Artikel ist Teil 9 von 23 der Serie Ratgeber Geld: Haus kaufen und finanzieren



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