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Baugemeinschaft Bauherrengemeinschaft – Ein neuer Trend?

Ein netter Artikel in der Sueddeutschen Zeitung. Das Modell Bauherrengemeinschaft (korrekte Bezeichnung) wird in den siebten Himmel gelobt. Nun, ich habe Bauherrengemeinschaften erlebt, bei denen das Projekt schnell und präzise durchlief wie ein Länderspiel, aber auch solche, die kläglich scheiterten.

Aber schaun wir mal:

Bauherrengemeinschaft, mehrere Personen finden sich zusammen, bilden zum Beispiel eine GbR, um zu bauen. Das Ziel nebenbei ist, durch Einzelvergabe der Gewerke, Eigenleistungen, wie Planung, Koordination und Synergien, wie gemeinsame Heizungsanlage, Kosten zu sparen. Die Gemeinschaft übernimmt also

  • den Part des Bauträgers,
  • den des Generalunternehmers,
  • den des planenden und bauleitenden Architekten.

Womit wir schon bei den Kosten sind. Rechnen Sie es nach! Die Einsparung, die durch die Übernahme dieser Tätigkeiten entstünde, muss durch die Mitglieder der Gemeinschaft an Zeit hinzugesetzt werden. Kostet diese Zeit nichts? Hinzu kommt die enorme Dauer, hier 2,5 Jahre, zwischen Beginn und Einzug. Wer zahlt die Zinsen?

Womit wir auch schon bei den Bedingungen sind. Das kann funktionieren, aber natürlich nur wenn das entsprechende Know-how da ist. Ein Architekt der die Planung, Ausschreibung und Überwachung übernimmt, ist ein Muss.

Weiter in den Einzelheiten. Die SZ schreibt:

“Alleine hätten wir uns nie getraut zu bauen”

Richtig. Wer sich schon nicht traut, sollte sich an Profis wenden. Woher können die Unwissenden einschätzen, dass ihre Partner das Know-how haben? Bauträger und GU haben es.

“Vor allem die Besprechungstermine unter einen Hut zu bekommen war häufig schwierig”

Na klar, je grösser die Gemeinschaft umso schwieriger wird eine Einigung. Die Entscheidungszeiten wachsen rasant an.

“Kosten konnten nicht nur durch die gemeinsame Ausschreibung und Beschäftigung von Handwerksunternehmen eingespart werden. Auch zum Beispiel beim Heizungseinbau gab es Synergieeffekte. “

Ja, das ist aber kein Verdienst der Bauherrengemeinschaft, sondern er liegt in der Natur der Sache. Auch ein Bauträger spart, sobald das Auftragsvolumen wächst. Die gemeinsame Heizungsanlage, wie auch eine gemeinsame Kläranlage sind natürlich bei grösseren Projekten sinnvoll. Dafür brauch ich jedoch ebenfalls keine Bauherrengemeinschaft.

“…gute Bauqualität ihrer Drei-Zimmer-Wohnung, den individuellen Grundriss und die passablen Baukosten”

Das bekommt kein Bauträger hin? Ich gehe heute zur Bauträger-XY-GmbH, suche mir ein Grundstück raus, oder besser, liefere eines und bestimme nach meinem Budget (das ist nämlich der Punkt!) wie mein neues Haus, meine neue Wohnung aussehen soll. Für Sonderwünsche hat der Bauträger einen Architekten, der allfällige Änderungen am Schnitt vornimmt. Und wie ich Kunden oder besser Käufer kennen gelernt habe, wollen die meisten nichts von der Stange. Also, ein guter Bauträger leistet auch dies. Wichtig dabei ist zu wissen, dass der Bauträger vor Baubeginn, also noch in der Planungsphase verkauft. Daher sind individuelle Wünsche kein Problem. Den Rest diktieren die Behörden, die Lage und das Umfeld.

“Wer sich für das gemeinsame Bauen in der Gruppe interessiert, muss kommunizieren können und kompromissbereit sein”

Die eigenen vier Wände sind eine Entscheidung fürs gesamte Leben. Wieviel Kompromisse wollen Sie dabei eingehen müssen?

“Anders als beim Kauf vom Bauträger hat jeder in der Gruppe ein Mitspracherecht hinsichtlich Ausstattung und Erscheinungsbild des Hauses. Auch der Grundriss kann individuell gewählt werden.”

Die Aussage ist falsch. Ein Bauträger wird den Teufel tun und ein Objekt am Markt vorbei den Käufern vor die Nase setzen. Wie schon gesagt, ein Profi verkauft schon während der Planung und lässt seine Käufer mitentscheiden. Das ist Vertrieb!

“Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind nur für die unbebaute Fläche zu leisten und nicht für Grundstück plus Gebäude.”

Das wirkt unabhängig von der Bauherrengemeinschaft. Wenn ich ein Grundstück kaufe, egal ob mit oder ohne Baubauung, muss ich natürlich Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks entrichten. In Deutschland werden die Gebäudegrundbücher immer weniger. Daher ist es heutzutage selten, dass für ein Gebäude Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss. Wenn ich vom Bauträger Grundstück plus Neubau erwerbe, dann besteht der Notarvertrag aus Grundstückskaufvertrag und Werksvertrag. Der Grundstückspreis wird separat ausgewiesen. Natürlich brauche ich für die Leistungen gemäss Werksvertrag keine Grundsteuer bezahlen. Da es jedoch meistens ein Vertrag ist und nicht zwei, wird dieser durch den Notar als Gesamtheit beurkundet und rechtlich prüft. Dafür fallen Notargebühren an. Es ist aber eine Sicherheit für den Bauherrn. Auch steht jedem Käufer frei, Grundstückskauf und Werksvertrag separat abzuschliessen, um damit Notarkosten zu sparen.

“Ein weiterer Vorteil sind die Gemeinschaftsflächen.”

Ja, die kosten natürlich. Alles was nicht unmittelbar zu Wohn- oder Gewerbezwecken nutzbar ist, wie auch die Gemeinschaftsflächen, bringen dem Bauträger kein Geld. Also behandelt er sie stiefmütterlich, meistens jedenfalls. Wenn man sich in der Gemeinschaft darauf einigen kann, ist das eine tolle Sache. Das muss jedoch nicht immer klappen. Aber bezahlt werden müssen sie, in Form von Grundstücksfläche und Aussenanlage.

Fazit:

Bauherrengemeinschaften sind mitnichten das Non-plus-ultra, bieten jedoch gute Chancen durch Eigenleistungen das Konto zu entlasten. Die Geschicke eines Bauprojektes selbst in die Hand zu nehmen, ist ein Fulltimejob. Das SZ-Beispiel beweist es, Dauer 2,5 Jahre. Dass dabei Kosten gespart werden, glaube ich jedoch nicht. Was an Geld gespart wird, muss an kostbarer Zeit hinzugesetzt werden und die Bauzeitzinsen laufen. Dies müsste man mit den Arbeitskosten der Gemeinschaftsmitglieder mal kalkulieren. Ob ein Projekt ein Erfolg oder Misserfolg wird, entscheidet, wie auch im realen Leben, das Know-how der Beteiligten. Ganz wichtig und noch mal, das Know-how muss da sein! Dann kann die Gemeinschaft oder auch ein Einzelner es sich leisten, durch Einzelvergabe und Auftragsvolumen die Kosten zu senken und die Koordination selbst in die Hand zu nehmen. Vor diesem Hintergrund muss jeder Bauherr selbst für sich entscheiden, was ihm lieber ist, sein Bankkonto oder seine Freizeit, worauf sich die Entscheidung zwischen Kauf vom Bauträger oder Bauherrengemeinschaft reduziert.

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{ 4 comments… add one }

  • winningindustries Dezember 14, 2007, 17:20

    Etwas negativ insgesamt – was mache ich, wenn ich:
    a: kein Haus ALLEIN besitzen will
    b. jedoch meine Wünsche NUR durch Bauen erfüllen kann?

    dann KANN ich nur andere hinzuziehen – das Modell ist dann meine Rettung!

  • Frank Kerkau Dezember 17, 2007, 12:43

    Gemeinsam bauen oder gemeinsam besitzen ist ein Unterschied. Man kann sich ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit gemeinsam kaufen und darin gemeinsam wohnen oder diese gemeinsam bewirtschaften. Das wäre dann eine Eigentümergemeinschaft, jedoch keine Bau- oder Bauherrengemeinschaft.

    Wie gesagt, der Erfolg des “gemeinsamen Bauens” hängt von Know-how, Zeit und Kommunikationsbereitschaft der Beteiligten ab. Es kann gut gehen, muss aber nicht.

  • Jens Januar 30, 2009, 09:43

    Ich möchte an dieser Stelle nur auf eine Kleinigkeit hinweisen. Wenn ich einen Handwerker beauftrage, schliesse ich einen Werkvertrag, der zum Ziel, die Erfüllung einer Leistung hat. Daraus ergeben sich rechliche Verbindlichkeiten mit Verjährungsfristen, Geärleistung und Sicherheitseinbehalte. Bei dem “Kauf” eines Hauses vom Bauträger ist es eine andere Vertragsgrundlage; nämlich der Kaufvertrag. Dort sind die Gewärleistungsfristen wesentlich kürzer und die Hauftungen reichen bei weitem nicht so weit, wie bei einem Werkvertrag. Viele unterschätzen diesen Sachverhalt enorm! Die mängelfreie Ausführung eines Gewerkes und die Abnahme in Hinblick auf einen Werkvertrag nach VOB ist etwas ganz anderes als die Übergabe einer gekauften Immobilie.

    Dann noch etwas anderes. Ich weiss nicht, ob schon jemand mit einem Bauträger hier gebaut hat. Die erwähnten Synnergieeffekte werden natürlich nicht komplett an den Käufer weitergegeben. Das nennt der Bauträger “Wagnis und Gewinn”. Mal ganz davon abgesehen, dass ich den Laien mal sehen möchte, der mit einem Bauträger vor Vertragsabschluss alle Qualitäten festgelegt hat und dann vor unvorhergesehne Mehrkosten gefeit ist. Leider muss ich aus Erfahrung als Architekt sagen, dass dies nicht möglich ist und diese “Änderungen” das Kerngeschäft der Bauträger ist. Sein Ziel ist nicht durch kreative und innovative Lösungen Kosten zu sparen.

    Man wird nicht darum herum kommen, den Vorteil eines BAUHERRENVERTRETERS (dem Architekten) in Anspruch zu nehmen um Kosten effizient zu bauen und planerischen “Gewinn” auch in reelle Einsparungen um zu setzen. Und das ist wieder ein Vorteil von Bauherrengemeinschaften gegenüber einen Bauträger. In der Gemeinschaft kann ich mir einen Architekten nehmen und teile das Honorar durch die Parteien (wobei das Honorar natürlich im eingelichen Ausmass an die Baukosten gekoppelt sind, aber eben bei höheren Baukosten nicht äquivalent steigt)

    Dies war zum einen eine Lanze für den Bauherrenverteter (Architekten) und zum anderen ein Erfahrungsbericht eines ehemaligen Angestellten der Bauträgerbranche.
    gruss

  • Frank Kerkau Februar 3, 2009, 17:34

    Ich habe Euch jahrelang finanziert und Immobilien eingewertet.

    Wird ein Bauträger beauftragt, dann beinhaltet der Bauträgervertrag den Grundstückskaufvertrag und den Werkvertrag (siehe auch webnotar.de), der die schlüsselfertige Erstellung der Immobilie nach allen Regeln der Baukunst inklusive Gewährleistung und Zahlungsmodalitäten zu einem Festpreis regelt. Der Bauträger kann seinerseits an einen Generalübernehmer/-unternehmer oder an einzelne Gewerke vergeben (Einzelvergabe). Als weitere Sicherheit für den Käufer gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

    Wird eine bereits fertiggestellte Immobilie von einem Bauträger erworben, dann tritt dieser nicht mehr als Bauträger sondern als ganz normaler Eigentümer/Verkäufer auf. Der Eigentumsübergang sämtlicher Nutzen und Lasten beinhaltet auch allfällige noch bestehende Gewährleistungen oder sollte es.

    Der Architekt kann entweder beim Bauträger angestellt, Personalunion oder durch diesen beauftragt sein. Er übernimmt Planung und Ausschreibung sowie im Idealfalle Bauleitung und Abnahme inklusive Überwachung der Abstellung allfälliger Mängel (gemeinsam mit dem Kunden/Käufer).

    Zur Überschreitung von Baukosten kommt es in der Regel bei Altbausanierungen (ausser Plattenbau), weniger beim Neubau. Diese gehen zunächst zu Lasten des Bauträgers als Bauherr (Wagnis- und Gewinn). Mehrkosten durch zusätzliche Wünsche des Kunden (Käufers) sollten während der Bauphase nicht mehr vorkommen, wenn diese im Vorfeld besprochen und vertraglich fixiert wurden. Seriöse Bauträger bieten dies an. Anderenfalls trägt der Käufer natürlich diese Kosten.

    Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt derzeit nach VOB 4 Jahre (andere und durch Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre), wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

    Letzlich mus der Kunde selbst entscheiden mit wem er baut und sich im Vorfeld informieren, was auf ihn zukommt.

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