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Feri und die Zukunft des Wohnungsmarktes Deutschland

Vorsicht vor Versprechungen durch Immobilien-Makler, Finanzvertriebe und abhängige Experten

Wann immer Immobilien-Makler und -vertriebe ihre Objekte und Fonds verkaufen wollen, beschreiben sie ihr Angebot in schillernden Farben und verpflanzen die Häuser in blühende Landschaften. Um ihre Aussagen glaubhaft zu machen, bedienen sie sich Marktanalysen, deren Glaubwürdigkeit bei genauerem Hinsehen dahin schmilzt, wie Schnee in der Sonne. Mal schauen, was die “Experten” so versprechen und was wirklich dran ist:

Zunächst sagt Feri Rating & Research von sich, sie sei “eine der führenden europäischen Ratingagenturen für die Bewertung von Anlagemärkten und Anlageprodukten und eines der größten Wirtschaftsforschungs- und Prognoseinstitute.” Feri Rating & Research gehört zur MLP AG (früher Marschollek, Lautenschläger und Partner AG). MLP ist ein übrigens sehr erfolgreicher Finanzvertrieb. Das heisst, die leben vom Verkauf ihrer Finanz-Produkte oder sogenannten alternativen Investments, darunter geschlossene Immobilienfonds. Damit und auch vor dem Hintergrund der Zugehörigkeit zur Feri Finance Group darf die Objektivität der Ratings und Prognosen von Feri angezweifelt werden. Also zweifeln wir. Nun vermittelt MLP neben Immobilienfonds auch Immobilienfinanzierungen. Das heisst, wo Immobilien gekauft oder gebaut werden, müssen sie auch irgendwie finanziert sein. Wenn also Feri den deutschen Wohnungsmarkt schön schreibt, die Investoren das glauben und Immobilien oder Anteile an Immobilienfonds erwerben, diese dann auch noch finanzieren, dann verdienen MLP und Feri Group kräftig mit. Oder? Btw., finanzierte Geldanlage muss nichts schlechtes sein. Aber weiter!

Feri schreibt nun in einer Pressemitteilung, dass in Deutschland

  • die Nachfrage nach Wohnungen steigen soll,
  • das Potenzial für stetig steigende Mieten vorhanden sei und
  • die Renditeerwartungen über dem europäischen Durchschnitt liegen würden.

Des Weiteren würde die Bautätigkeit den langfristig steigenden Bedarf an Wohnungen nicht decken können, die (ins Land strebenden ausländischen) Investoren müssten mangels Attraktivität von Gewerbeimmobilen auf den Wohnungsmarkt ausweichen und so ergäben sich in Ballungsräumen, wie Düsseldorf, Frankfurt, Berlin, Leipzig oder Dresden Renditechancen in Höhe von 8,78 Prozent pro Jahr, im Osten sogar darüber. Die deutschen Mietpreise seien im europäischen Vergleich zu niedrig, die Haushaltseinkommen zu hoch und überhaupt wurden seit 2000 zu wenige Neubauten fertiggestellt.

Na schön! Zunächst einmal ist Deutschland nicht Europa und aus hohem Einkommen kann nicht automatisch hergeleitet werden, dass Besserverdienende und Förderfähige ihr Geld unbedingt in Wohnungen anlegen. Da durch die demographische Entwicklung in Deutschland die Bevölkerung altert und wir uns hoffentlich darauf einigen können, dass ältere Menschen, die sich Wohneigentum oder Miete leisten können, auch versorgt sind, sehe ich hier keine Unterstützung für ein Entwicklungspotenzial. Selbst wenn die deutsche Regierung heute die Geburtenrate so fördern würde, dass sich die Bevölkerungspyramide vom Kopf auf die Füsse stellen könnte, würde sich das erst in 25 bis 50 Jahren auswirken, denn schliesslich müssen die Generationen erst heranwachsen. Aufgrund der Zunahme der älteren Bevölkerung könnte es zu einer wachsenden Nachfrage nach kleineren Wohnungen kommen, die nicht unbedingt durch Neubau abzudecken wäre. Dennoch gebe ich Feri Recht, dass Ballungsräume eine Besonderheit darstellen. Wo nämlich eine Immobilie steht, kann keine zweite gebaut werden. Das Bauland ist begrenzt und sobald Menschen dorthin strömen, steigen Mieten und Immobilienpreise. Ich stimme Feri jedoch nicht bei den Renditechancen zu, schon gar nicht im Osten. Die Kreditrisikostrategien der immobilienfinanzierenden Banken sehen anders aus, vor allem für Leipzig und Dresden. Nach dem Zusammenbruch des Immobileinmarktes Ende der 90iger wurden im Rahmen des “Stadtumbau Ost” Massen von Wohnungseinheiten vernichtet. Dieser Rückbau wurde, nebenbei bemerkt, zumindest teilweise durch Steuern finanziert. Warum wohl? Weil leerstehende Wohnungen nun mal kosten und keinen Ertrag bringen. Die Wohnungsgesellschaften waren also gezwungen, sich dieser Kosten zu entledigen. Da kein Verkauf mehr möglich war, half nur noch Sprengstoff. Des Weiteren siedeln die jungen Leute und junge Familien verstärkt von Ost nach West, von Zentren ins Umland. Was zusätzlich die Bevölkerungsstruktur belastet. Es kommt im Osten also keine Kaufkraft durch Bevölkerungswachstum nach. Daher sehe ich die Chancen für Berlin, Leipzig, Dresden eher kritisch. Auch für Frankfurt würde ich mich nicht herauslehnen und Renditechancen am oberen Ende des einstelligen Bereiches prognostizieren. Traditionelle Ausnahmen mit überdurchschnittlichem Entwicklungspotenzial werden meines Erachtens Hamburg und München beleiben. Dass zudem Totalausfall für zukünftige Mieten höchst selten auftritt, halte ich vor oben genannten Fakten für ein Gerücht.

Meine Empfehlung
Bei allem Risiko gibt es sicherlich auch Chancen, auch im Osten. Wobei wir bei einem der wichtigsten Bewertungsgrundsätze von Immobilien angelangt sind. Lage, Lage, Lage! Immer dort, wo viele Leute wohnen wollen, dass heisst in guten Wohnlagen, werden auch die Preise und Mieten stabil bleiben oder steigen. Das hängt, und ich wiederhole mich immer wieder, von der Wohn- und Lebensqualität, den persönlichen Bedürfnissen sowie vom Umfeld ab. Daher fragen Sie sich vor einem Immobilieninvestment in Wohneigentum, würden Sie selbst dort wohnen wollen! Eine pauschale Aussage, dass der deutsche Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren kräftig anziehen wird, halte ich für verfehlt.

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