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Hauskauf: Gemeinsame Schulden vermeiden

Unser Haus, aber Dein Kredit?

Fragestunde:

bei hauskauf gemeinsame schulden vermeiden?

Wie vermeidet ein Ehepaar, dass beim Erwerb einer Immobilie beide Ehepartner in die Haftung genommen werden? Das könnte klappen. Ich sehe aber nur zwei Möglichkeiten.

Gütertrennung – Nur ein Ehepartner erwirbt und finanziert die Immobilie
Beide Ehepartner leben in Gütertrennung, haben einen entsprechenden Ehevertrag, der Kreditnehmer besitzt eine ausreichende Bonität, wird alleiniger Eigentümer an der Immobilie und erhält damit das Einverständnis der Bank.

Zugewinngemeinschaft – Nur ein Ehepartner erwirbt und finanziert die Immobilie
Das funktioniert ähnlich, wie bei der Gütertrennung, nur dass im Zweifel nach einer Zwangsversteigerung oder dem Verkauf der Immobilie der Ehepartner den anderen auszahlen müsste, sollte es zur Scheidung kommen.

Die dritte Variante hätte bei der Bank wenig Erfolgsaussichten:

Beide Ehepartner erwerben die Immobilie aber nur einer tritt als Kreditnehmer auf
Soll’s geben. Der Bank wird das aber nicht gefallen, da sie bei einer Verwertung nur auf den Teil der Immobilie zugreifen kann, welche sich im Eigentum des Kreditnehmers befindet. Dies käme einer Bruchteilsbeleihung gleich, denn wenn ein Ehepartner nicht im Kreditvertrag stehen will, dann wird auch nicht der Belastung seines Anteils zustimmen. Eine Verwertung ist dann schier unmöglich. Wenn einer der nicht haftende Eigentümer nicht verkaufen will, dann hätte die Bank keine Chance. Eine ganz komische Konstruktion könnte sein, dass der Ehepartner, der nicht Kreditnehmer wird, der dinglichen Belastung (Grundschuldbestellung) seines Anteils an der Immobilie zustimmt und auch die Zweckbestimmungserklärung unterschreibt. Das käme jedoch einer Quasi-Verschuldung gleich. Ähnlich verhielte es sich, wenn der Ehepartner für den Kredit bürgt. Dann würde ihn im Zweifel die Bank zwar aus der Bürgschaft ziehen, hätte eine Forderung und könnte in die Immobilie vollstrecken. Sobald er den geforderten Betrag jedoch anderweitig zahlt, platzt diese Konstruktion. Noch eine Möglichkeit wäre, dass der nicht für den Kredit haftende Ehepartner eine Belastungsverpflichtungserklärung unterschreibt, welche für den Fall gilt, dass der Kredit seines Partners notleidend wird. Dies wäre wieder eine Quasi-Verschuldung und rechtlich sicher nicht unstrittig.

Fazit
Man kann die Vermeidung der gemeinsamen Verschuldung beim Hauskauf drehen und wenden, wie man will, am Ende steht immer das alleinige Eigentum des Kreditnehmers am Haus, so dass sein Ehepartner zwar Schulden vermeidet, aber auch keinen Anteil an der Immobilie erhält. Solche Sonderkonstruktionen, wie “Unser Haus, aber Dein Kredit” würde ich als Kreditentscheider schlicht ablehnen.

Keine Rechtsberatung!

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