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Fünf Punkte woran Bauträger scheitern

Das Bauträgergeschäft ist wohl eine der komplexesten und risikoreichsten Geschäftarten, wo gibt. Hier geht es nicht nur einfach darum, ein Haus zu bauen und zu verkaufen. Dem Bauträger obliegt die gesamte Koordination einer Bauträgermassnahme, angefangen von der Markteinschätzung über Planung und Durchführung bis hin zum Vertrieb.

Woran scheitern Bauträger:

  1. Teurer Einkauf und schlechte Lage der Immobilie
  2. Schlechte Aufteilung und Schnitt der Räume
  3. Falsche Finanzierung
  4. Fehlerhafte Kalkulation
  5. Mangelnder Vertrieb
  6. Fehlendes Controlling

Teurer Einkauf und schlechte Lage der Immobilie
Den grössten Einfluss auf den Wert und damit die Veräusserbarkeit einer Immobilie hat die Lage. Selbst innerhalb eines Hauses kann es gute und schlechte Lagen geben, vorn der Park und hinten die ICE-Strecke. Wichtig ist, im Vorfeld einen guten Überblick über die harten und weiche Kosten sowie mögliche Erlöse zu haben, um abschätzen zu können, wie teuer das Grundstück oder Haus im Einkauf sein darf. Dann aber auch konsequent bleiben und auch mal “Nein” sagen.

Schlechte Aufteilung und Schnitt der Räume
In eine Wohnung mit Küche und Bad ohne Fenster möglichst noch mit Durchgangszimmern (vom Flur durchs Schlafzimmer ins Wohnzimmer) zieht niemand ein. Das ist das K.O.-Kriterium schlechthin.

Falsche Finanzierung
Bauträgermassnahmen sind Stossgeschäfte. Über die Gewinne kann erst Monate später nach einem erfolgreichen Abschluss verfügt werden und Liquidität mit einem guten Puffer zu jedem Zeitpunkt ist lebenswichtig für Bauträgerprojekte. Eine Finanzierung über die Käufergelder trotz ausreichend scheinendem Vorabverkauf bringt den Bauträger in Abhängigkeit zur Zahlungsmoral der Käufer. Eine Bauträgerzwischenfinanzierung bei einer Bank, die dieses Geschäft professionell begleiten kann, ist die bessere Variante. Damit steht zum einen ausreichend Liquidität zur Verfügung, zum anderen wird die Abwicklung und Stellung der Käufersicherheiten wesentlich erleichtert. Wichtig ist dabei, die richtige Bank, die eine Bauträgerzwischenfinanzierung im Zwei-Konten-Modell mit Kompensation anbietet. Das schafft Transparenz zwischen Kosten und Ertrag und erleichtert obendrein die Buchhaltung.

Fehlerhafte Kalkulation
Ich habe immer wieder erlebt, dass Bauträger ihre Massnahmen schön rechnen und versuchen, diese der Bank dann als risikolos zu verkaufen. Jede Bauträgermassnahme ist ein in sich abgeschlossenes Projekt. Das heisst es müssen alle anfallenden Kosten einschliesslich der zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes kalkuliert werden. Nur so sieht der Bauträger, ob der gewünschte Gewinn in Relation zum Risiko auch erzielbar ist und wird vor unvorhergesehenen Liquiditätsengpässen geschützt. Banken reagieren allergisch auf Nachfinanzierungen aller Art, gerade in diesem Business. Eine gegenseitige Subventionierung von Bauträgermassnahmen durch Gewinne oder gar Kreditlinien, kann im Endstadium bei Reklamationen der Käufer unter Einbehalt von Zahlungen das sichere Aus der gesamten Firma bedeuten.

Mangelnder Vertrieb
Einfach Prospekte drucken und Anzeigen in der Tageszeitung schalten, reicht nicht. Der Vertrieb bringt die Käufer und mit den Käufern das Geld. Ein Rundum-Service, vom Kaufvertrag über Finanzierung und anschliessender Verwaltung mit Gewährleistung macht sich immer gut und schafft Vertrauen. Ein starker Vertriebspartner, sei es ein Makler oder auch die Immobiliensparte der Bank sind wichtig. Versuchen sich jedoch mehrere Maklerfirmen an derselben Immobilie, bedeutet dies meist schon das Aus für die Massnahme. Der Immobilienmarkt reagiert darauf sehr sensibel.

Fehlendes Controlling
Aus dem Wunsch eines jeden kleineren Bauträgers heraus, alles selbst erledigen zu wollen, wird meist das Controlling vergessen. Eine ständige Übersicht über termingerechte Entwicklung, Qualität und Probleme der Baumassnahme in Verbindung mit Vertriebserfolg und rechtzeitiger Zahlung der Käufergelder helfen, Fehlentwicklungen zeitnah zu erkennen, um sofortige Gegenmassnahmen zu treffen.

Die oben genannten fünf Punkte kann ein Bauträger selbst beeinflussen. Ein unvorhergesehener Baustopp, archäologische Ausgrabungen oder andere äussere Einflüsse können jedoch gerade kleinere Unternehmen dieser Branche ebenfalls tödlich treffen.

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