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Bild erklärt die 10 häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Bei der Fehlersuche haben sich die Bild-Redakteure wirklich Mühe gegeben. Vielleicht noch ein paar Ergänzungen von mir:

“Wenig Eigenkapital”
Eigenkapital verbilligt nicht nur den Kredit. Es stimmt auch die Bank freundlich, weil sich der Kreditnehmer am Risiko beteiligt. Eigenkapital muss natürlich auch eingesetzt und nicht nur vorgezeigt und verpfändet sein.

“Kreditbedarf falsch berechnet”
Gesamtgestehungskosten (GIK)
./. Eigenkapital
./. Eigenleistungen
= Kreditbedarf

Immer zuerst die Gesamtgestehungskosten ermitteln. Dort gehört alles rein, was zu bezahlen ist, um letztlich in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Also:
Kaufpreis (Haus + Grundstück)
+ Notar/Grundbuch
+ Makler
+ Grunderwerbsteuer
+ Sanierung / Umbau / Neubau (Aussenanlagen werden gerne vergessen)
+ Bauzeitzinsen bei Sanierung / Umbau / Neubau (Faustregel: halbe Kreditsumme x Nominalzins / (100 x 2); auf beanspruchten Darlehensbetrag fallen Zinsen an)
+ Richtfest (wichtig: Banker auch einladen!)
+ Umzug
+ Finanzierungskosten (Wertermittlung, Bearbeitungsgebühr, Bereitstellungszinsen, Grundschuld)
= GIK

Wer sich durch eine Hypothekenbank beraten lässt, sollte auf der sicheren Seite sein.

“Nominal- und Effektivzins verwechselt”
Hier hat Bild nun wirklich etwas verwechselt. Entgegen der Bild-Behauptung wird der Kredit mit dem Nominalzins verzinst und der ist auch zu zahlen. Der Effektive Jahreszins (Effektivzins) ist lediglich eine Vergleichsgrösse nach Preisangabenverordnung (PangV), welche die Kreditnebenkosten, umgelegt auf die Festschreibungszeit, berücksichtigt.

“Eigenleistung überschätzt”
Ja. Wer nicht gerade selbst in der Baubranche tätig ist (Elektroinstallateur, Maurer, Zimmermann, Fliessenleger o.ä.) sollte an Eigenleistungen gar nicht denken. Das kostet unnütz Zeit und Nerven und die Bauzeitzinsen laufen.

“Zu hohe Monatsbelastung”
Ja. Zu Gunsten der eigenen vier Wände sollte man sich weder einschränken noch seinen Lebensstil grundlegend ändern. Das hält langfristig niemand durch. Urlaub, Krankheit oder sonstige Ausgaben müssen trotz Hypothek drin sein.

“Zu niedrige Tilgung”
Ja. Geringe Tilgung füttert nur die Banken mit Zinsen und im Rentenalter sinkt das Einkommen.

“Nebenkosten vergessen”
Der Punkt diente Bild wohl als Lückenfüller (siehe oben)? Es sind keine Nebenkosten, sondern Sanierungskosten. Gerade bei Altbausanierungen sollte recht grosszügig kalkuliert werden. Hier kommt es oft vor, dass erst nach Baubeginn Mängel oder Besonderheiten am Gebäude sichtbar werden (Schwamm, Feuchtigkeit, Fäulnis, unter Putz versteckte Malereien). Ein fachliches Gutachten vor Abschluss des Kaufvertrages, kann das Risiko von Baukostenüberschreitungen und teuren Nachfinanzierungen reduzieren, jedoch nicht völlig ausschliessen. Zudem könnte der Kaufpreis sinken.

“Versteckte Kosten nicht beachtet”
Versteckte Kosten sollte es bei guter Beratung nicht geben. Der Beginn der Berechnung von Bereitstellungszinsen ist verhandelbar.

“Laufende Kosten unterschätzt”
Ganz wichtig! Betriebs- und Bewirtschaftungskosten muss der Eigennutzer einer Immobilie selbst tragen.

“Zu geringe Reserven”
Geht mit “Zu hohe Monatsbelastung” einher (siehe oben). Eine ausreichende Reserve hilft, auch mal eine Durststrecke zu überbrücken ohne gleich die Bank zu bemühen. Das spart Geld. Zudem werden Banken schnell nervös, wenn sich Kreditanfragen eines Kreditnehmers häufen. Stichwort: “Verschlechterung wirtschaftlicher Verhältnisse”, ist in den meisten Kreditbedingungen zu finden.

Bleibt nur noch, Ihnen viel Spass mit Ihrer neuen Immobilie zu wünschen. Ach ja, Fotos nicht vergessen! Kreditbanker lieben Fotos, nicht nur von aussen, auch Innenaufnahmen sind ein Renner.


Dieser Artikel ist Teil 16 von 23 der Serie Ratgeber Geld: Haus kaufen und finanzieren



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